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其去年年底的售价约3.4万元/平方米

编辑:大魔王 2019-04-25

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  春天播种,秋天收成,这是农时的规律。不过,对于房企来说,只要天时对了,就要赶紧“收割”。眼下似乎正是房地产的收成时节!3月份的广州楼市,供应量明显加大。开发商意欲何为?

  最近市场有点诡异,若隐若现、如真似幻的春行情正在出现,尤其是一线中心城市。

  先是深圳楼市,被最低价都超过2000万元/套的华润深圳湾瑞府 “炸开了锅”;接下来,、南京等地出现豪宅推盘成交靓丽的炒作;再回到广州,近两周,更是不断出现楼盘热销、排队购房的新闻。

  “从楼市过往历史看,房地产行业每逢春节后一般都有一波炒作。”熟知房地产行业潜规则的中原地产首席分析师张大伟认为,从市场发展看,随着金九银十逐渐褪色。春节期间市场成交冰封,3月必然会积蓄大量购房户源。在这种情况下,炒作更有可能影响市场。

  张大伟分析:“近期,全国有不少项目宣布涨价,这是人为刺激市场。”其说法在广州市场得到,近期,朋友圈、地产经纪关于涨价的消息不绝于耳。

  可以预料的是,接下来的3月份,这类信息会越来越多。因为此时开发商正在加快推货速度。据羊城晚报记者综合中地行、中原地产研究部的数据发现,本月,广州推盘量明显增加,市场新增供货量3500套-4000套,比去年同期增加62%。

  楼市从来不乏炒作,只不过,炒作从来只有两种结果,一是自说自话,另一种是构成影响预期的。时下正值市场回暖行情,虽然有人为炒作因素,也极有可能成为筑底形成、市场上扬预期。

  比如,二手房业主信心已经开始回升。中原地产的调研显示,2月份以来,一线及楼市热点城市,如、上海、深圳、广州、厦门、南京等都有价格波动苗头,预计3月的表现更加明显。

  “时下的楼市,就像一个心率有些失常的人,会突然怦怦跳一下——有点想法,却不一定有真正行动。”南沙某开发商负责人这样回应涨价传闻。

  万科董事会郁亮指出,房地产与宏观经济和人口增长密切相关,在经济尚未筑底、人口“少子化”背景下,“不能期待不久后的‘触底反弹’;经济形势不是过了今年、明年就会好转,要做好长期准备。”

  更多房企更实在的想法是,趁着市场氛围回暖,赶紧“抢收”,“抓住窗口期,强化弹性供货,确保签约规模增长。”龙湖集团副总裁胡若翔表示。

  3月份,供应量放大、再加上开发商走量态度,预期会让3月份楼市热度持续提升。这应该是购房者比较幸福的时光,毕竟,选择多了,价格也会相对平稳。不过,让购房者有些担忧的是,3月过后,楼市走势会否真的直线向上,市场会否出现反弹?

  地产业内人士、地产人邓浩志认为:“今年会出现春行情,但肯定比不上去年,首先,去年是个历史高峰,难以逾越;其次是调控仍旧高压,供应不能全部。”所以,他认为,今年上半年仍然还是市场筑底期,部分城市下半年将率先回暖,粤港澳大湾区内的核心城市或领头。

  “楼市已经进入横盘时代,未来将在不穿透上限、不突破下限的区间内小幅波动。市场将在政策微调中逐步回温,但不是回暖,我们再也回不到过去火热的盛夏了,我们也不会再看到大力度的楼市强刺激了,透支的市场也需要时间修复。回温将发生在今年二季度或三季度,一方面得益于维稳楼市的举措,另一方面受益于房企保业绩的努力。”一房企高管分析。

  由于《粤港澳大湾区规划发展纲要》的公布,2月底的南沙楼市已提前进入阳春三月,如今,3月已真正来临,南沙整体市场的热度还在加强。据中地行的不完全统计,本月,南沙将有8个楼盘有全新动作。

  最近一段时间,南沙区的蕉门、蕉门河、黄阁、南沙湾等板块都比较热,3月也不例外,上述各个板块都有楼盘有推新动作。除了黄阁部分楼盘由于比较分散、配套有待完善外,其余大多数板块的开发时间都已很长,居民的日常配套生活设施也较为完善,当然,楼价也相对较高,部分一手住宅价格已在3万元/平方米以上。

  位于蕉门河板块的阳光城·丽景湾是南沙供应大户,其将要推出的“澜悦”组团主力户型是86-137平方米带装修三房、四房,总价约145万元/套起;而南沙湾板块的南沙珠江湾将于3月中下旬加推平层公寓,主力户型为47-81平方米的一房、两房单位,带精装均价预计1.3万元/平方米左右;蕉门板块的南沙金茂湾会推商铺产品;黄阁板块的方圆合景南沙水恋、南沙保利城也将有新一期住宅推出,价格待定。

  在南沙,大家不妨关注一些相对冷门的板块,如庆盛和万顷沙。前者有高铁站,在粤港澳大湾区强调区域间往来合作的背景下,这一交通枢纽在未来的重要性将大大增强,并带动庆盛板块的价值提升。如果你的工作要在湾区多个城市,不妨多关注此板块各楼盘的动向。目前,该片区一手楼较少,在售项目3月份也没有新货推出。

  而万顷沙是地铁18号线的起点站,该线是广州南北交通快线,未来从这里出发,最快半个小时可到达珠江新城和广州东站,是南沙日后前往市区最方便的板块之一。那里的城投首筑花园预计在近期推出两栋102-142平方米三房、四房单位,带装售,价格待定。目前该板块的一手住宅在售单价2万元/平方米左右,如果需要长期往来广州中心区的买家可适当关注。

  此外,还有一个此前不少买家可能关注度不大的大岗板块,3月份在售项目有推新动作:全新楼盘时代绿庭山语营销中心将会,首推43-96平方米一房至三房单位,最低总价不到100万元。该项目邻近大岗镇中心区,配套设施比较齐全。值得关注的是,大岗镇位于南沙西北角,与顺德只有一河之隔,离地铁站点较近,目前不太适合要靠公交在市中心上下班的买家购买。

  作为供应量和成交量都常年位居广州榜首的增城区来说,开春的纯新货并不算多,但由于在售产品选择多,且又有地铁通车,故在一年之际在于春的此时,在这里选套自己合适的单位,也是不错的——有地铁、交通出行便利的楼盘,2万元/平方米左右就能挑到。

  从增城往返广州市中心,通勤时间不算短,因此,我们可首先考虑地铁物业,又或者是公共交通配套比较完善的楼盘,而朱村板块颇值得关注。

  首先,这里聚集了科慧花园、恒展江山时代、保利中航城、荔富湖畔、云溪四季及万科春风十里等多个知名楼盘,还有中铁建国际花园、碧桂园城市花园等已进入二手市场的项目。这一带未来的居住人口会比较多,加上日后的商业、教育及医疗配套也会逐步完善,区域成熟度会较快形成。

  其次,地铁21号线已开通了镇龙西-增城广场段,今年还有望全线开通。届时,从增城到天河区只需一小时左右。该线在朱村板块有凤岗、朱村、山田、钟岗等站点,而附近就分布了上述楼盘。在地铁口的,有科慧花园、保利中航城等;稍远一些要接驳的,有云溪四季。有心购买的市民可实地踩线,亲自感受一下实际所需交通的时间。

  目前,朱村的地铁概念物业主力户型为70-120平方米,带装修均价2万-2.3万元/平方米,一套100平方米带主套三房单位,总价200万元左右就可买下。报价相对较低的是离地铁站较远的云溪四季,均价1.9万元/平方米,产品设计紧凑,81平方米有三房两厅,总价160万元左右。

  目前可选的产品比较丰富,是刚需的首选置业区域之一。在“认房又认贷”的当下,若不想花高成本换房,在增城就能买到“一步到位”的三房、四房单位,而且置业门槛不高。若选复式单位,200多万元能买到四房,两层空间还能设计。如果你现在还没有私家车,就要重点考虑公交配套比较完善的楼盘。

  目前,新塘的香江天赋、朱村的保利中航城和万科春风十里等盘,都有复式产品推售。香江天赋在售98-127平方米户型,层高据称有6米,均价2.8万元/平方米左右;保利中航城和万科春风十里的单位面积是99-120平方米,前者层高据称有5.8米,售价2.4万元/平方米左右;后者层高5.6米,售价2.2万元/平方米左右,眼下还有一口价单位推售,101平方米四房,总价212万元,比原价降了10万多元。

  上述三盘,香江天赋虽然价格较高,但其所在的翡翠绿洲大社区出行、教育等配套设施都比较完善,而且离广州市中心的距离较短;而朱村的两个楼盘置业门槛稍低,而且靠近地铁站,但生活配套设施还有待完善。

  3月原本不是楼市传统黄金旺季,不过,在市场总体回暖的大下,黄埔区近期有5个楼盘有推新动作,数量比往年同期的平均水平高,而且新货的单位面积都较大,改善型买家的选择余地比较大。

  与去年下半年一直是中新广州知识城板块(下简称“知识城板块”)与长岭居板块唱主角不同,今年3月黄埔区推新板块还增添了区府板块,加上持续有新货推出的科学城板块。4个板块情况各异,可适合不同买家需求。

  除了“老黄埔”板块以外,科学城板块是黄埔区离天河中心区最近的板块,其商品房开发已有超过15年历史,加上当地有众多高新企业、就业人口多、配套设施比较完善、地铁线号线号线号线号线,因此成为不少改善型买家的心仪板块。

  作为一个较为成熟的板块,目前,科学城的一手楼盘不多。3月有推新动作的楼盘只有科城山庄·峻森园,其位于科学城和区府板块交界处,推新住宅户型较为多元,为39-185平方米二至四房。中地行表示,该盘上一次推货是在三年前,当时报价为1.8万元/平方米,如今,周边地铁等公交系统已逐步完善,新货价格说不定会翻倍。

  另外一个价格较高的区府板块,广州市二中高中部、二中苏元等名校都在科学城和区府板块交界,两个板块的楼盘都可以共享。此外,区府板块还有玉岩中学、香雪小学等名校,国际演艺中心坐落于此,成熟程度比科学城高。

  板块内的保利·罗兰国际近期将推第三期洋房,项目离地铁站只有200米左右距离,主力户型为97-131平方米三房、四房,价格待定,其去年年底的售价约3.4万元/平方米。

  目前,区府和知识城板块的一手住宅报价都在3万元/平方米以上,因此,比较适合经济实力相对较好的买家。

  若是嫌区府、科学城板块的单价太高,那就到长岭居、知识城看看,这里的一手住宅供应相对较多、主力产品价格多为“2万字头”。

  这两个区域要怎么选?要依赖公共交通出行的外区买家可重点关注知识城板块,那里的楼盘目前主要集中在地铁14号线知识城支线沿线,步行至地铁站比较方便。不过,由于21号线员村至镇龙段尚未开通,因此,从该板块到天河等中心城区换乘复杂、耗时较长。待21号线个小时内到达珠江新城。此外,知识城有以广州二中会元学校、广州实验中学、新加坡南洋中学为龙头的名校集群,目前已引进教育项目11个。

  除了教育配套好,该板块的一手楼盘也相对较多,招商·雍景湾、广州龙湖·双珑原筑、时代天韵等楼盘都有一手住宅在售,单价2.1万元起。若想买较高端单位,可选时代天韵湖景单位,户户正对凤凰湖,视野不错。而康大龙祥汇预计近期会推出9层复式洋房,单位面积105-125平方米,初定3月中样板间。

  长岭居板块的交通配套相对较差,最近的地铁站为6号线二期香雪站,不过,离板块较远,需公交车换乘。但建设中的地铁18号线号线都会经过这里,届时出行条件就能大大改善。需要注意的是,该板块有不少在售一手楼盘都离地铁站较远。

  教育配套方面,北师大广州实验学校、修仕倍励国际学校和由市二中管理的开元学校等名校都将在此落户。与知识城板块强调产城融合不同的是,该板块更强调居住的纯粹性,因此,会吸引不同买家前来置业。

  产品方面,中冶·逸璟台就在长岭居主干道永顺大道上。目前在售131-154平方米的类别墅单位,约1000万元/套,近期推出126-132平方米四房两厅高层复式洋房单位。项目离地铁站较近,往东约一公里为万科山景城樾山,该盘去年年中卖2.6万元/平方米,未来会主推叠墅类产品,售价应该不低。再往东三四公里是实地常春藤,售价2.9万元/平方米,主推76-140平方米两房至四房单位,市二中开元学校是其教育配套,该盘虽有地铁线环绕,但离地铁站不近,要换乘,交通不算方便。

  中心区开春这段时间在售产品有不少,随后,荔湾、白云两区还有全新楼盘上市,买家的选择会更多。不过,中心区新品目前仍集中在荔湾广钢新城板块,主流报价4.5万-5万元/平方米,100平方米三房总价400万-500万元。

  想在中心区置业,若没有特定区域,先看看荔湾区的楼盘,因为该区货量集中。而新货最多的板块,非广钢新城莫属。

  那里以中央公园为界,分为南北两区。北区开发的时间较长,相对成熟,靠近地铁1号线西朗站和广佛线鹤洞站。在售楼盘有中海花湾壹号、金融街融穗华府、华发中央公园和振业天颂花园。

  四盘都有紧凑实用的两房、三房单位在售,华发中央公园带装修售价5万多元/平方米,振业天颂花园毛坯价最低4万元/平方米出头。而销量较大的中海花湾壹号和金融街融穗华府,前者规模大、户型多且更靠近地铁站,主流售价4.6万-5万元/平方米,现在还有特价单位可选;后者定位刚需,主推72-92平方米两房、三房,售价5万元/平方米左右。

  广钢南区目前只有三个楼盘在售:葛洲坝紫郡府、保利和光晨樾和保利碧桂园公园大道。三盘中,保利碧桂园公园大道相对“亲民”,主推85-113平方米两房、三房,目前报价稳定,为4.6万元/平方米左右。其余两盘最小户型都在102平方米以上,入市门槛相对较高。

  荔湾区可选的新货,除了广钢新城,大坦沙也有不少,比如双桥8号和悦江上品,两者都算是地铁物业,产品定位刚需,主流户型80-120多平方米两房、三房,报价都在4.7万元/平方米左右。

  总体看,荔湾区新货,产品及售价的相近度较高,400万-500万元预算就能买到不错的三房。买家要仔细比较各自配套,特别是教育、交楼标准及档次、开发商物业管理服务水平等再作选择。

  除了荔湾这个中心区供货大户外,白云、天河近期也有新货补充。白云区全新盘建发央玺已获136套预售资格,保利紫云有100套;珠江花城是天河区的“巨无霸”项目,占地面积约30万平方米,将在3月底全新样板房,预计推售全新二期7-12栋76-139平方米三房至五房单位,售价未定。同区的兰亭盛荟还有部分产品可售,售价5万元/平方米左右。

  建发央玺是白云区今年的全新盘,也是福建建发集团进军广州的第一个项目,目前已样板房,首推90-144平方米三房、四房。相对吸引的是,首批产品均为两梯两户、南北对流设计。从119平方米的“3+1”房样板房可见,南北两个大阳台,通风、采光性能较好。这样的设计,在中心区楼盘比较少见。目前售价未定,但楼盘相关人士称“会比较吸引”。不过,该盘位于白云石井板块,周围一般,交通配套有待改善。